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O presente trabalho visa explorar o direito de propriedade e suas diversas ramificações, fundamentadas no Código Civil e em várias leis específicas.
A abordagem concentra-se na atividade jurídica, principalmente nos atos registrados.
O campo abrangente do direito de propriedade exige uma análise minuciosa, especialmente no sistema de registros públicos, com destaque para o registro de imóveis.
Tópicos:
Atualizado com as leis:
O presente trabalho visa explorar o direito de propriedade e suas diversas ramificações, fundamentadas no Código Civil e em várias leis específicas. A abordagem concentra-se na atividade jurídica, principalmente nos atos registrados. O campo abrangente do direito de propriedade exige uma análise minuciosa, especialmente no sistema de registros públicos, com destaque para o registro de imóveis.
O provimento do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) 150/2023, publicado em 15 de setembro de 2023, regulamenta a adjudicação compulsória extrajudicial, tornando possível a transferência de um imóvel para o nome do comprador por cartório, caso o vendedor não cumpra com as obrigações contratuais, sem a necessidade de acionar o Judiciário.
A adjudicação compulsória extrajudicial é uma inovação introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pela lei 14.382/2022, que incluiu na Lei de Registros Públicos o art. 216-B, como um procedimento de regularização do registro de um imóvel objeto de promessa de venda ou cessão. A brevidade com que a legislação aborda o assunto – que são três parágrafos e seis incisos – motivaram a publicação do referido provimento.
A Lei nº 14.711/2023, vem sendo chamado de Marco Legal das Garantias, e traz importantes novidades quanto à localização e execução de determinados bens oferecidos como garantia em operações comerciais.
Na medida em que, no Brasil, muitas ações de execução se mostram frustradas em virtude da dificuldade de localizar o devedor e/ou os seus respectivos bens que possam ser penhorados, o novo Marco Legal das Garantias certamente objetiva conferir mais agilidade na satisfação dos valores devidos aos credores. A nova lei, portanto, tem o claro enfoque de facilitar a localização e a excussão de garantias.
O destaque é a possibilidade da execução extrajudicial do crédito hipotecário, com semelhanças ao procedimento da execução ligada à alienação fiduciária de imóvel dado em garantia. Ou seja, a execução ocorre, primariamente, através de atos do cartório de registro de imóveis.
A complexidade do tema pode tornar difícil a compreensão para aqueles não familiarizados, motivando a necessidade de simplificar a abordagem. A intenção é proporcionar uma compreensão mais acessível aos profissionais do direito e aos estudiosos.
Tópicos:
Atualizado com as leis:
Capítulo I - Adjudicação Compulsória no Direito Imobiliário
1. Adjudicação compulsória: ato processual ou ação judicial?
1.1 O que é adjudicar um bem?
1.2 A adjudicação compulsória no processo civil
2. Objeto de adjudicação
3. Promessa, compromisso e escritura
4. Loteamento Rurais. Decreto 58/37 – Dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações
4.1 Contrato irretratável/ Vedação ao arrependimento
4.2 Imóveis não sujeitos a loteamento na época
4.3 Da possibilidade de adjudicação compulsória
5. Lei 6766/1979 – Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências
6. Lei 4.591/1964 – Lei de Incorporação Imobiliária
7. Forma de aquisição dos direitos reais
8. Direito real do promitente comprador
8.1 Requisitos para caracterização do direito real de promitente comprador
9. Registro de contrato
PROCESSO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
1. Natureza Jurídica da Ação de Adjudicação
1.1 Real ou Pessoal
1.2 Constitutiva ou Declaratória
1.3 Prescrição - Imprescritível
2. Requisitos da adjudicação compulsória
2.1 Contrato válido
2.2 Partes
2.3 Valor da Causa
2.4 Condições
2.5 Adjudicação compulsória no Processo Civil
2.6 Foro competente – relação de consumo
2.7 Jurisprudência
2.8 Concordância do cônjuge
2.9 Rito
2.10 Petição inicial
2.11 Efeitos da sentença de adjudicação
3. Registro de carta de adjudicação
3.1 Previsão legal do registro do título
3.2 Requisitos para ingresso da carta de adjudicação na matrícula
3.3 Documentos necessários para prenotação
3.4 Impossibilidade de registro da carta de adjudicação
4. Polêmica – Adjudicação x bem de família
5. Exemplos de adjudicação compulsória como ato processual
5.1 Preferência p/ adjudicação por parte dos próprios parentes executados
5.2 Credores
5.3 Preferência ao locatário do imóvel quando o imóvel for ofertado a venda
5.4 Preferência na adjudicação do bem por condômino de coisa indivisível
6. Pode cumular ação de consignação em pagamento e adjudicação
7. Estrutura da ação
Adjudicação Compulsória Extrajudicial
1. Introdução
2. Da adjudicação compulsória extrajudicial e a importância de sua regulamentação infralegal
2.1. Da concordância do proprietário vendedor
2.2. Da discordância motivada do proprietário vendedor
2.3. Da ausência de resposta do proprietário vendedor
2.3.1 - Da comprovação de impossibilidade de manifestação do proprietário vendedor
2.3.2 - Da comutação do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial em procedimento de usucapião extrajudicial
2.3.3 - Da migração do procedimento para esfera judicial
3. Cabimento da adjudicação compulsória extrajudicial
4. Requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial
5. Lei nº 14.382/2022
6. Prazo para adjudicação compulsória extrajudicial
7. Prova da adjudicação compulsória extrajudicial
8. O objetivo do procedimento extrajudicial
9. Conclusão
PROVIMENTO Nº 150 DE 11 DE SETEMBRO DE 2023 - Comentários
Capítulo II – Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis
1. Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI. Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico – ONR. Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis
1.1. Código de matrículas
1.2. Registro eletrônico
1.3. Saec
1.4. Provimento 89/2019 do CNJ – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis - SREI
1.5. Provimento nº 109/2020 do CNJ – Agente Regulador do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis
1.5.1. Da Fiscalização do ONR
1.5.2. Dos Órgãos Internos Do Agente Regulador
1.5.2.1. Da Secretaria Executiva
1.5.2.2. Da Câmara de Regulação
1.5.2.3. Do Conselho Consultivo
1.5.3. Da Sustentabilidade do ONR
1.5.4. Do Regime Disciplinar
1.5.5. Das Centrais Eletrônicas Regionais de Serviços Compartilhados
1.5.6. Da Remuneração pelos Serviços Prestados
1.6. Provimento nº 115/2021 do CNJ – receita do fundo para implementação e custeio do SREI
1.6.1. Disposição Geral
1.6.2. Receita
1.6.3. Escrituração
1.6.4. Recolhimento
1.6.5. Fiscalização
1.6.6. Infrações
2. Central de Indisponibilidade de Bens
2.1. Central de Indisponibilidade de Bens - provimento de número 39/2014
3. Sistema Eletrônico de Registros Públicos - Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022
3.1 Dos Objetivos e das Responsabilidades
3.2 Do Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos
3.3 Dos Extratos Eletrônicos para Registro ou Averbação
3.4 Da Competência da Corregedoria Nacional de Justiça
3.5 Do Acesso a Bases de Dados de Identificação
Capítulo III - Do Registro de Imóveis
1. Das Atribuições
2. Da Escrituração
3. Do Processo do Registro
4. Das Pessoas
5. Dos Títulos
6. Da Matrícula
7. Do Registro
8. Da Averbação e do Cancelamento
9. Do Bem de Família
10. Da Remição do Imóvel Hipotecado
11. Do Registro Torrens
12. Do registro da regularização fundiária urbana
Capítulo IV - Comentários à Lei Das Garantias - Lei nº 14.711, de 30 de Outubro de 2023
1. Introdução
2. Instruções da lei das garantias
3. Esclarecimentos adicionais sobre os objetivos da lei das garantias
4. Análise detalhada de algumas inovações
4.1 Subalienações fiduciárias em garantia ou alienações fiduciárias em garantia sucessivas (art. 22 da Lei nº 9.514/1997)
4.1.1 Definição, eficácia das subalienações fiduciárias, sub-rogação real no caso de execução extrajudicial
4.1.2 Subalienações fiduciárias em garantia de bens móveis
4.1.3 Sub-rogação pessoal
4.1.4 Cláusula cross default e sua formalização
4.1.5 Direito real de aquisição vs propriedade superveniente: penhora, alienação e outras questões controversas
4.2 Extensão (“recarregamento” ou “extensão”) da garantia real: o refil das garantias (arts. 9º-A a 9º-D da Lei nº 13.476/2017; art. 1.487-A do Código Civil; e item “33” do inciso II do art. 167 da Lei de Registros Públicos)
4.2.1 Nomenclatura
4.2.2 Restrição do recarregamento das garantias reais: hipoteca (qualquer pessoa) e alienação fiduciária sobre imóvel (só instituição financeira e empresas simples de crédito)
4.2.3 Definição e ato de averbação no Cartório de Imóveis
4.2.4 Recarregamento e a regra unicidade de credor (art. 1.487-A, caput e § 3º, do CC; art. 9º-A, I, da Lei nº 13.476/2017)
4.2.5 Preferência creditória no caso de diversidade de credores vinculados à mesma hipoteca estendida por força de fato superveniente (art. 1.487-A, §§ 2º e 3º, CC)
4.2.6 Recarregamento da garantia real vs direitos contraditórios (art. 1.487-A, caput, CC; art. 9º-B da Lei nº 13.476/2017)
4.2.7 Recarregamento da alienação fiduciária em garantia e de hipoteca vs preexistência de outro credor (art. 9º-A, II, da Lei nº 9.514/1997; e art. 1.487-A do CC)
4.2.7.1 Recarregamento vs aditivo contratual ou novação
4.2.8 Limites de valor e de prazo para a nova dívida (art. 1.487-A, §§§ 1º, 2º e 3º, CC; e art. 9º-B, § 4º, da Lei nº 13.476/2017)
4.2.9 Cláusula cross default e sua formalização (art. 9º-B, V, e no art. 9º-D da Lei nº 9.514/1997)
4.2.10 Recomendação de redação do ato de averbação no Cartório de Imóveis (art. 9º-B, § 1º, da Lei nº 13.476/2017; art. 1.487-A, caput, do CC)
4.2.11 Forma do título do recarregamento da garantia real
4.2.12 Autonomia na quitação de qualquer das obrigações vinculadas à mesma garantia real recarregada
4.3 AFG e extinção do saldo devedor remanescente no caso de frustração do segundo leilão: o no negative equity guarentee (art. 26-A, caput e §§ 4º e 5º; e art. 27, § 6º-A, da Lei nº 9.514/1997; revogação do § 6º do art. 27 da mesma lei; art. 9º da Lei nº 13.476/2017)
4.3.1 Restrição do no negative equity guarantee a apenas casos de financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial, salvo operações de consórcio (art. 26-A, caput e §§ 4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997)
4.3.2 Extensível para casos de cobrança judicial do crédito fiduciário (art. 26-A, § 5º, da Lei nº 9.514/1997)
4.3.3 Duty to mitigate the loss no caso de demora desproporcional do credor fiduciário em executar a dívida
4.3.4 Legitimidade do devedor em iniciar o rito executivo extrajudicial
4.4 Piso do segundo leilão da execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia (art. 26-A, caput e §§ 2º, 3º e 4º; e art. 27, §§ 2º, 5º, 5º-A e 6º-A, da Lei nº 9.514/1997)
4.4.1 Piso do segundo leilão, consequências no caso de financiamento de imóvel residencial e o problema do preço vil (art. 26-A, caput e §§ 2º, 3º e 4º, da Lei nº 9.514/1997)
4.4.2 Piso do segundo leilão e consequências FORA de financiamento de imóvel residencial (art. 27, §§ 2º, 5º, 5º-A e 6º-A, da Lei nº 9.514/1997)
4.5 Atos jurídicos objeto de registro no Cartório de Imóveis (art. 167, I, “48”, LRP)
Modelos Práticos de Registro de Imóveis
01 - Escritura de divisão amigável
02 - Escritura pública de compra e venda a prestação, de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária
03 - Escritura pública de confissão de dívida
04 - Escritura pública de constituição de hipoteca
05 - Escritura pública de divisão amigável de imóvel em condomínio
06 - Escritura pública de emancipação
07 - Procuração pública (Venda de imóvel)
08 - Retificação de registro imobiliário
Modelos Práticos de Adjudicação Compulsória
01 - Modelo de ata notarial de adjudicação extrajudicial
02 - Adjudicação Compulsória
03 - Modelo de adjudicação de bens indivisíveis com reposição em dinheiro
04 - Alienação de Coisa Imóvel
05 - Arbitramento de aluguel
06 - Consignação de valores de aluguéis
Modelos Práticos Online
1 - Contestação em ação de despejo
2 - Contestação em ação de imissão de posse
03 - Contestação em ação de interdição de imóvel
04 - Contestação em ação de reintegração de posse
05 - Contestação em ação de rescisão contratual imóvel
06 - Contestação em cobrança de débitos de condomínio
07 - Demarcação de terras particulares
08 - Demolitória de imóvel em ruína c/c perdas e danos
09 - Demolitória promovida pelo município
10 - Desapropriação de imóvel promovida pelo município
11 - Despejo (sublocação)
12 - Despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação com pedidos de liminar e rescisão contratual
13 - Despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação
14 - Embargos à execução de débitos de condomínio
15 - Embargos à execução hipotecária - financiamento de imóvel
16 - Execução de débitos de taxas de condomínio
17 - Imissão de posse com pedido de liminar ou tutela
18 - Indenização por danos morais e materiais contra construtora
19 - Indenização por danos morais e materiais de condômino
20 - Indenizatória de condômino
21 - Nunciação de obra nova com pedido de embargo de construção
22 - Obrigação de fazer em razão de atraso na entrega do imóvel
23 - Pedido de devolução do imóvel
24 - Quitação de financiamento de imóvel
25 - Reintegração de posse
26 - Reivindicatória de posse de imóvel
27 - Renovatória de locação comercial
28 - Réplica em ação de rescisão de contrato de aquisição de imóvel
29 - Réplica em ação revisional-declaratória de contrato imobiliário
30 - Rescisão contratual c-c com pedido de reintegração de posse
31 - Rescisão contratual de imóvel pertencente a incorporadora
32 - Rescisão do contrato de locação e despejo decorrente de infração contratual
33 - Retificação de área
34 - Revisional de valores de aluguéis
35 - Rol dos citandos da ação usucapião
36 - Usucapião constitucional - especial urbana (artigo 1240 do CC)
37 - Usucapião de área rural
38 - Usucapião extrajudicial Lei de Registros Públicos
39 - Usucapião extraordinário (artigo 1238 do CC)
40 - Usucapião ordinário (artigo 1242 do CC)
41 - Usucapião para cônjuge-companheiro (art. 1240 do CC)
Instruções para acesso ao conteúdo online desta obra
Alexandre Nunes de Moraes
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