Fraude nas Transações Imobiliárias e Como Evitá-las (2025)

SUMÁRIO

CAPÍTULO 1 – MATRÍCULA E TRANSCRIÇÃO DO IMÓVEL

1.1 Matrícula do Imóvel

• 1.1.1 Primeiro Registro
• 1.1.2 Fusão
• 1.1.3 Averbação
• 1.1.4 Unificação
• 1.1.5 Desmembramento ou Partilha
• 1.1.6 Cancelamento de Matrículas
• 1.1.7 Encerramento da Matrícula

1.2 Transcrição do Imóvel

• 1.2.1 Como Saber Onde Está Registrada a Matrícula ou Transcrição
• 1.2.2 Como Adquirir a Matrícula ou Transcrição do Imóvel
• 1.2.3 Como Obter a Matrícula ou Transcrição Online, por E-mail ou WhatsApp
• 1.2.4 Validade da Matrícula ou Transcrição

1.3 Indisponibilidades na Matrícula e Suas Consequências Jurídicas

• 1.3.1 Da Indisponibilidade
• 1.3.1.1 Averbação por Ação Judicial
• 1.3.1.2 Averbação por Fraude à Execução
• 1.3.1.3 Averbação por Débitos Tributários (IPTU, ITR etc.)
• 1.3.1.4 Averbação por Falecimento e Inventário
• 1.3.1.5 Averbação por Ação de Usucapião
• 1.3.1.6 Averbação por Limitação ao Uso do Imóvel
• 1.3.1.7 Averbação por Alienação Fraudulenta
• 1.3.1.8 Averbação por Regime de Bens (Divórcio ou Separação)
• 1.3.1.9 Implicações da Averbação de Indisponibilidade
• 1.3.2 Alienação Fiduciária
• 1.3.2.1 Como Funciona a Indisponibilidade por Alienação Fiduciária
• 1.3.2.2 Implicações da Indisponibilidade por Alienação Fiduciária
• 1.3.3 Hipoteca e Penhora
• 1.3.3.1 Implicações da Indisponibilidade por Hipoteca e Penhora
• 1.3.4 Bem Imóvel de Menor de Idade (Art. 1.691 do CC)
• 1.3.4.1 Situações Comuns de Indisponibilidade de Bens de Menores
• 1.3.4.2 Implicações e Exceções da Indisponibilidade para Menores
• 1.3.5 Bem de Família
• 1.3.6 Cláusula de Inalienabilidade/Restrição (Art. 1.911 do CC)

CAPÍTULO 2 – NOMENCLATURA DAS PESSOAS ENVOLVIDAS NO DIREITO IMOBILIÁRIO

2.1 Proprietário

2.2 Comprador

2.3 Vendedor

2.4 Locador

2.5 Locatário

2.6 Inquilino

2.7 Credor Hipotecário/Financiador

2.8 Devedor Hipotecário

2.9 Administrador de Imóveis

2.10 Intermediário (Corretores de Imóveis)

2.11 Empreendedor Imobiliário

2.12 Usuário/Posseiro

2.13 Condomínio

2.14 Possuidor

2.15 Herdeiros

2.16 Usufrutuário

2.17 Permutante

2.18 Legatário

2.19 Comodatário

2.20 Permissionário

2.21 Caseiro

CAPÍTULO 3 – CONTRATOS E ESCRITURAS PÚBLICAS

3.1 Contrato de Compra e Venda

3.2 Contrato de Compromisso de Compra e Venda

3.3 Contrato de Direitos Sucessórios e Hereditários

3.4 Contrato de Permuta

• 3.4.1 Permuta de Imóveis de Valor Equivalente
• 3.4.2 Permuta de Imóveis com Complemento
• 3.5 Contrato de Cessão de Direitos Possessórios
• 3.5.1 Escritura Declaratória de Posse
• 3.5.2 Escritura de Cessão de Direitos Possessórios
• 3.5.3 Escritura Pública

CAPÍTULO 4 – REGISTRO E AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA

4.1 Do Registro

4.2 Averbação

CAPÍTULO 5 – CERTIDÕES OBRIGATÓRIAS PARA A TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA

5.1 Certidão da Justiça Federal

5.2 Certidão de Ações Trabalhistas

5.3 Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais

5.4 Certidão dos Cartórios de Protestos

5.5 Certidão de Ações Cíveis e Executivas Fiscais

5.6 Certidão Negativa de Tributos Imobiliários

CAPÍTULO 6 – DOCUMENTOS A SEREM APRESENTADOS DO IMÓVEL

6.1 Certidão Atualizada da Matrícula do Imóvel

6.2 Escritura do Imóvel

6.3 Contratos

• 6.3.1 Compra e Venda
• 6.3.2 Promessa de Compra e Venda
• 6.3.3 Locação
• 6.3.4 Comodato
• 6.3.5 Arrendamento
• 6.3.6 Permuta
• 6.3.7 Financiamento Imobiliário
• 6.3.8 Alienação Fiduciária
• 6.3.9 Doação
• 6.3.10 Administração de Imóvel
• 6.3.11 Cessão de Direitos
• 6.4 Certidão de Ônus Reais
• 6.5 Habite-se
• 6.6 Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais
• 6.7 Planta Baixa

CAPÍTULO 7 – PROFISSIONAIS HABILITADOS PARA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA

7.1 Advogado

• 7.1.1 Orientação sobre a Legislação
• 7.1.2 Elaboração de Contratos
• 7.1.3 Análise de Documentação
• 7.1.4 Assessoria Jurídica
• 7.2 Corretor de Imóveis

CAPÍTULO 8 – TIPOS DE FRAUDES IMOBILIÁRIAS

8.1 Venda de Propriedade Não Autorizada pelo Proprietário Registral

8.2 Esquema de Financiamento Fraudulento

8.3 Falso Corretor de Imóveis

8.4 Venda sem Consentimento do Cônjuge/Companheiro

8.5 Venda de Imóveis Pertencentes a Menores

8.6 Imóveis com Dívida, Penhoras e Leilão

8.7 Golpe da Chave na Portaria

8.8 Documentação Falsa do Imóvel

8.9 Anúncio Falso

8.10 Localização Falsa de Imóveis

8.11 Venda do Mesmo Imóvel para Várias Pessoas

8.12 Venda de Imóveis com Ação de Usucapião em Andamento

8.13 Venda de Imóveis em Comodato

8.14 Golpes pelo WhatsApp, Facebook e Outras Redes Sociais

8.15 Compra, Venda ou Troca entre Ascendentes e Descendentes

8.16 Falso Leiloeiro

CAPÍTULO 9 – COMO EVITAR FRAUDES IMOBILIÁRIAS

9.1 Preços Muito Baixos

9.2 Falta de Documentação Adequada

9.3 Pressão para Decisão Rápida

9.4 Comunicação Apenas por Meios Não Convencionais

9.5 Insistência em Pagamentos Antecipados

9.6 Pagamentos em Contas de Terceiros

CAPÍTULO 10 – O QUE FAZER SE FOR VÍTIMA DE UM GOLPE IMOBILIÁRIO?

Marcelo Saraiva Vinholi é um advogado brasileiro com ampla atuação no Direito Imobiliário. Desde 2015, exerce a função de CEO no escritório Vinholi Advogados. É pós-graduado em Direito Imobiliário e Condominial, membro da Comissão de Direito Imobiliário Regional da OAB São Paulo e criador do Grupo de Estudo de Direito Imobiliário de Itanhaém. Além disso, preside o Instituto Vinholi.

Como autor, Marcelo publicou obras relevantes na área jurídica, incluindo:

• "Usucapião Judicial na Prática": Este livro aborda a prática forense relacionada à ação de usucapião, detalhando desde os requisitos iniciais até o registro da sentença. A obra combina teoria, jurisprudência e a experiência prática do autor, oferecendo um guia passo a passo para profissionais da área.
• "Fraudes nas Transações Imobiliárias": Destinada a corretores, advogados, estudantes e demais interessados na aquisição de imóveis, esta publicação explora os principais crimes associados a fraudes imobiliárias, como estelionato, fraude à execução, falsidade ideológica, apropriação indébita e esbulho possessório.

Além de suas publicações, Marcelo contribui com artigos jurídicos no site Jus Brasil, abordando temas como locação de temporada, necessidade de averbação da ação de usucapião junto ao cartório de registro de imóveis e invasão de imóveis no litoral por quadrilhas especializadas.

Para compartilhar seu conhecimento, Marcelo mantém um canal no YouTube, onde divulga dicas de direito por meio de vídeos de fácil compreensão.