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O mercado condominial brasileiro, com mais de 200.000 condomínios e uma movimentação bilionária, exige advogados especializados para lidar com demandas crescentes e complexas. O livro Direito Condominial para Advogados é uma obra indispensável para advogados, síndicos, administradoras e condôminos que desejam operar com segurança dentro dos desafios legais e administrativos do setor.
Com mais de 650 páginas divididas em 26 capítulos, esta obra oferece um guia completo para advogados e profissionais do mercado condominial. Aborda desde a criação, regularização e gestão de condomínios até temas como inadimplência, assembleias, contratos trabalhistas, segurança e manutenção.
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Com mais de 200.000 condomínios registrados no Brasil e uma movimentação econômica que ultrapassa bilhões de reais anualmente, o mercado condominial é um dos setores mais promissores e dinâmicos para a atuação jurídica.
Direito Condominial para Advogados é uma obra indispensável para advogados, síndicos, administradoras e condôminos que desejam operar com segurança dentro dos desafios legais e administrativos do setor.
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Principais Destaques da Obra
Diferenciais do Livro
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São mais de 650 páginas, divididas em 26 capítulos, que abrangem os temas mais importantes e atuais do setor, proporcionando uma base completa para atuação jurídica. Além disso, a obra acompanha um conteúdo complementar online, desenvolvido para auxiliar o operador jurídico com materiais exclusivos e ferramentas práticas
SUMÁRIO
LIVRO
CONCEITOS QUE O ADVOGADO PRECISA CONHECER
1 Advocacia condominial para advogados
1.1 Um mercado de trabalho quase infinito.
1.2 Como advogar no mercado condominial
2 Conceito de condomínio
2.1 Como fazer nascer um condomínio
2.1.1 O condomínio não é pessoa jurídica
2.1.2 Passos para se regularizar um condomínio
2.1.2.1 Passo número 1: o processo de nascimento do condomínio
2.1.2.2 Passo número 2: preparação para a implantação
2.1.2.2.1 A incorporação imobiliária
2.1.2.3 Passo número 3: convocação da assembleia geral de instalação
2.1.2.4 Passo número 4: documentos do condomínio
2.1.2.5 Passo número 5: vistoria das áreas comuns.
2.1.2.6 Passo número 6: contratação de serviços e primeiras ações administrativas
2.2 Período pós-instalação do condomínio.
2.3 Como advogar dentro de um condomínio
3 Elaboração da convenção e regimento interno.
3.1 Convenção do condomínio
3.2 Regimento interno
3.3 Entendendo a diferença entre convenção e regimento interno.
3.4 Qual norma prevalece
3.5 Como advogar elaborando convenções e regimentos internos
4 O síndico
4.1 As atribuições do síndico profissional
4.2 O mandato do síndico
4.3 Eleição de um síndico
4.4 Ajuda de profissionais para aumento da eficiência
4.5 As armadilhas da profissão
4.5.1 Sempre orçar
4.5.2 Limite ao poder de demitir
4.5.3 Alteração de destinação de área comum pelo síndico
4.6 Síndicos desonestos
4.6.1 Casos mais comuns
4.6.1.1 Não convocação de assembleia
4.6.1.2 Não prestação de contas.
4.6.1.3 Desvio de dinheiro
4.6.1.4 Decidir tudo sozinho
4.6.1.5 Combinação entre síndico e terceiros
4.6.1.6 Como acabar com a situação
4.6.1.7 Como se blindar
4.7 Responsabilidade legal do síndico
4.7.1 Responsabilidade civil
4.7.1.1 Damos materiais
4.7.1.2 Danos morais.
4.7.2 Responsabilidade trabalhista.
4.7.3 Responsabilidade penal
4.7.4 Alguns casos
4.7.4.1 Prestação de contas
4.7.4.2 Inadimplência - ausência de cobrança
4.7.4.3 Inadimplência - danos morais na cobrança
4.7.4.4 Funcionários - litígios.
4.7.4.5 Obras - aprovação em assembleia.
4.7.4.6 Obras - acidentes com funcionários
4.7.4.7 Elevadores - manutenção
4.7.4.8 Instalações de gás - manutenção
4.7.4.9 Roubos, furtos e danos.
4.7.4.10 Playground e piscinas
4.8 O INSS do síndico
4.9 O síndico pode ser destituído.
4.9.1 O momento da troca
4.10 Como advogar em prol ou contra o síndico
5 Os outros membros da administração
5.1 O subsíndico
5.1.1 Eleição do subsíndico
5.1.2 Destituição do subsíndico
5.2 Conselhos
5.2.1 Conselho consultivo.
5.2.2 Conselho fiscal
5.2.2.1 Fundo de reserva
5.2.2.2 Transparência nas compras.
5.2.2.3 Boas compras.
5.2.2.4 Prestação de contas
5.2.3 Destituição dos conselhos
5.2.4 Suplentes
5.2.5 Como o advogado pode auxiliar os outros membros da administração
5.2.5.1 Taxa condominial
5.2.5.2 Resolução de conflitos internos.
5.2.5.3 Resolução de conflitos externos
5.2.5.4 Segurança na condução de uma assembleia.
5.2.5.5 Prevenção de conflitos
5.2.5.6 Imparcialidade quanto à administração condominial
5.2.5.7 Representação processual e capacidade técnica
6 Despesas condominiais
6.1 Quem responde pelas despesas condominiais
6.2 A natureza jurídica das despesas condominiais.
6.2.1 As despesas ordinárias
6.2.2 As despesas extraordinárias
6.2.3 Algumas despesas não enumeradas expressamente pelos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato
6.2.3.1 Lavagem e recuperação de fachada
6.2.3.2 Instalação de antena coletiva
6.2.3.3 Impermeabilizações.
6.2.3.4 Substituição de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores elétricos, com fins preventivos ou de reparação
6.2.3.5 Seguro obrigatório
6.2.3.6 Furto ou roubo de bens com previsão de responsabilidade em convenção
6.2.3.7 Despesas extraordinárias, se livremente pactuada.
6.3 Imóvel fechado
6.4 Restrições ao condômino inadimplente
6.5 O condômino que litiga contra o condomínio
6.6 Inquilino que pagou despesas extraordinárias indevidamente
6.7 Código de defesa do consumidor nas relações condominiais
6.8 Descontos elevados para pagamento em dia.
6.9 Imóveis no andar térreo
6.10 Alienação judicial em razão de despesas condominiais
6.11 Propositura de ação de cobrança
6.12 Cobrança de despesas em condomínio de um só dono.
6.13 Conclusões sobre despesas condominiais
6.13.1 Obrigações do condômino
6.13.2 Relações entre locador e locatário.
7 Inadimplência em condomínios
7.1 Fundamentação jurídica da cobrança dos inadimplentes.
7.2 Multa e juros sobre inadimplência condominial
7.3 7.3Penalidades legais ao inadimplente do condomínio
7.3.1 Multa de 2%, juros
7.3.2 Atualização monetária e honorários advocatícios.
7.3.3 Valor dos honorários
7.4 Proibição de participar de assembleias e votar
7.5 Lista com nome de devedores
7.6 Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio
7.7 Corte de fornecimento de água
7.8 Penhora da unidade.
7.9 Multa pós-condenação na Justiça.
7.10 Multa punitiva
7.11 Serviços de proteção ao crédito mais utilizados
7.11.1 SPC
7.11.2 SERASA
7.12 Acordos evitam problemas.
7.13 Últimas considerações quanto à inadimplência
7.14 Como calcular a multa e os juros
7.14.1 Cálculo da multa
7.14.2 Cálculo dos juros.
7.14.3 Cálculo atualização monetária.
7.14.4 Anatocismo.
7.15 Desconto para condômino em atraso
7.16 Desconto para pagamento à vista
7.17 Utilização de empresas garantidoras em condomínios
7.18 Como o advogado pode auxiliar com as despesas condominiais
8 Administradoras de condomínios
8.1 Função administrativa
8.2 Recursos humanos
8.3 A confecção da folha de pagamento
8.4 Vale-transporte, refeição, alimentação e convênios médicos
8.5 Salário família
8.6 Admissão e demissão
8.7 Treinamento de pessoal.
8.8 Empregados terceirizados.
8.9 Gestão financeira
8.9.1 Conta vinculada
8.9.2 Conta pool
8.10 Previsão orçamentária
8.11 Assessoria jurídica
8.12 Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB
8.12.1 Pré-vistoria.
8.12.2 Documentação.
8.13 Inadimplência
8.14 Prestação de contas
8.15 Tabela de prazos para arquivo de documentos
8.16 Como o advogado pode auxiliar no relacionamento com as administradoras de condomínios
9 Assembleias em condomínios.
9.1 Assembleia de instalação
9.2 A assembleia ordinária
9.3 A assembleia extraordinária
9.4 Modo e forma de convocação.
9.5 Quóruns
9.5.1 Especificação de quórum
9.6 Utilização de procuração
9.7 Inquilinos em assembleias
9.7.1 O inquilino e a procuração
9.7.2 Inquilino síndico
9.8 Ata da assembleia.
9.9 Assembleias virtuais.
9.10 Como o advogado pode auxiliar nas assembleias.
9.10.1 Representação.
9.10.2 Acompanhamento
9.10.3 Sindico
10 Segurança e manutenção do condomínio
10.1 Segurança
10.1.1 Segurança patrimonial
10.1.2 Segurança na prevenção de acidentes e incêndios
10.1.2.1 Equipamentos de proteção individual - EPI
10.1.2.2 Obrigações do empregador
10.1.2.3 Obrigações do empregado
10.1.2.4 Obrigações do fabricante ou importador.
10.1.2.5 Lista de equipamentos de proteção individual.
10.1.2.6 Alarme de incêndio
10.1.2.7 Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
10.1.2.7.1 Extintores de incêndio
10.2 Manutenção do condomínio
10.2.1 Energia elétrica
10.2.2 Água
10.2.3 10.2.3impeza do condomínio.
10.2.4 Antenas
10.2.5 Telhado.
11 Revisão de contratos
11.1 A diferença entre reajuste e revisão contratual
11.1.1 Alterações nas circunstâncias
11.2 Cláusulas abusivas.
11.3 Falhas ou omissões
11.4 Mudanças legais
11.5 Quem pode solicitar a revisão de um contrato.
DIREITO CIVIL NO CONDOMÍNIO
1 A prática processual da cobrança da inadimplência.
1.1 Linhas gerais
1.2 O Código de Processo Civil
1.3 A petição inicial
1.3.1 Itens que acompanham a petição inicial
1.3.2 Elaboração da petição inicial
1.3.2.1 Foro da distribuição
1.3.2.2 Endereçamento
1.3.2.3 Identificação do autor e advogado
1.3.2.4 Identificação do devedor
1.3.2.5 Das publicações.
1.3.2.6 Dos fatos e dos títulos executados
1.3.2.7 Do pedido
1.3.2.8 Encerramento
1.4 A citação do devedor
1.5 A resposta do condômino
1.6 Acordos extrajudiciais
DIREITO DO TRABALHO NO CONDOMÍNIO
1 Empregados em condomínios.
1.1 Registro de empregados
1.2 Contratação dos empregados.
1.3 Zelador
1.3.1 Relacionamento com os moradores
1.3.2 Algumas atividades do zelador
1.3.2.1 Limpeza de piscina
1.3.2.2 Reparos hidráulicos e elétricos
1.3.3 Residência do zelador.
1.4 Porteiro, vigia ou guariteiro
1.5 Vigilante ou guarda de segurança.
1.6 Pessoal de limpeza
1.6.1 Material de limpeza
1.7 Levantamento, transporte e descarga individual de materiais
1.8 Organização e qualidade nas condições de trabalho
1.8.1 Mobiliário dos postos de trabalho
1.8.2 Equipamentos dos postos de trabalho
1.8.3 Ambiente de trabalho
1.9 Cadastro Geral de Empregados e Desempregados - CAGED - Lei 4.923/65
1.10 PIS - Cadastro no Programa de Integração Social
2 Contribuições associativas
2.1 Contribuição Sindical
2.2 Contribuição Confederativa
2.3 Contribuição Assistencial
3 Contrato de trabalho
3.3.1 Requisitos
3.3.2 Características
3.3.3 Classificação
3.1 Especificação das funções a serem desempenhadas pelo empregado
3.2 As várias modalidades de trabalho
3.2.1 Contrato de trabalho autônomo
3.2.2 Contrato de trabalho a tempo parcial
3.2.3 Contrato de trabalho temporário
3.2.4 Contrato de trabalho intermitente
3.2.5 Contrato de trabalho por prazo determinado (contrato de experiência)
3.2.6 Contrato de trabalho por terceirização
3.2.7 Contrato de prestação de serviços
3.2.8 Contrato de trabalho por prazo indeterminado
3.2.9 Cooperativa de empregados
3.2.10 Alteração contratual
3.2.11 Alteração do turno de trabalho
3.2.12 Alteração da jornada de trabalho
3.2.13 Alteração de função
3.3 Férias
3.3.1 Período aquisitivo
3.3.2 Período concessivo
3.3.3 Início.
3.3.4 Fracionamento
3.3.5 Faltas
3.3.6 Trabalho durante as férias
3.3.7 Remuneração
3.3.8 Conversão em dinheiro
3.3.9 Férias não concedidas
3.3.10 Fim do contrato
3.3.11 Férias de menores
3.4 Décimo terceiro salário
3.5 Acúmulo e desvio de função
3.5.1 Acúmulo função
3.5.2 Desvio de função
3.6 Equiparação salarial.
3.7 Convenções coletivas
3.8 Portarias Eletrônicas (virtuais)
3.9 Advertências e suspensões
3.9.1 Advertências.
3.9.2 Suspensão disciplinar.
3.9.2.1 Requisitos essenciais
3.9.2.2 Duração da suspensão
3.9.2.3 Interrupção e suspensão
3.9.2.4 Férias e consequências.
3.9.2.5 13o Salário
3.9.2.6 Prêmios e participações nos lucros ou resultados
3.10 Danos extrapatrimoniais ao empregado
3.10.1 Dano moral trabalhista.
3.10.1.1 Atraso no salário
3.10.1.2 Revista Intima
3.10.1.3 Acidente de trabalho
3.10.1.4 Implicações do dano moral para os condomínios
3.10.2 Assédio sexual
3.10.3 Dano existencial trabalhista
3.10.3.1 A indenização por dano existencial
4 Salário e remuneração
4.1 O que são gratificações
4.1.1 Gratificação de função
4.1.2 Gratificação semestral
4.1.3 Gratificação de participação nos lucros e resultados
4.1.4 Gratificação por tempo de serviço
4.2 Quais são os descontos na folha de pagamento e como são calculados.
4.2.1 Dano causado pelo empregado.
4.2.2 Vale-transporte
4.2.3 Contribuição previdenciária
4.2.4 Imposto de renda
4.2.5 Contribuição sindical
4.2.6 Adiantamento salarial
4.2.7 Atrasos e faltas
4.3 Datas de pagamentos
4.3.1 Dias úteis
4.4 Como fazer a rotação de escala de horário
4.5 Horas constitucionais ou horas da constituinte
4.6 Salário habitação
4.7 Natureza jurídica do imóvel cedido ao empregado (salário habitação)
4.7.1 Empréstimo, locação tácita e comodato
4.7.2 Reintegração na posse
4.7.3 Onde propor a ação
4.7.4 Aplicação subsidiária da Lei 8.245/91.
4.8 Adicionais legais.
4.10.1Horas extras
4.8.4.1 Trabalho da mulher
4.8.4.2 Trabalho do menor
4.8.4.3 Necessidade imperiosa
4.8.4.4 Horas Extras - Supressão.
4.8.4.5 As várias jornadas para se calcular as horas extras
4.8.4.5.1 Escala 4×
4.8.4.5.2 Escala 5×
4.8.4.5.3 Escala 5×
4.8.4.5.4 Escala 6x1
4.8.4.5.5 Escala 12x36
4.8.4.5.6 Escala 24x48
4.8.4.5.7 Escala 40×48 (semana espanhola).
4.8.4.5.8 Escala rotativa
4.8.1 Adicional noturno
4.8.2 Adicional de periculosidade
4.8.3 Adicional de insalubridade
5 Jornada de trabalho e intervalos para repouso e alimentação
5.1 Jornada de trabalho
5.1.1 Quadro de horário de trabalho
5.1.2 Banco de horas
5.2 Descanso Semanal Remunerado - DSR
5.3 Licença-maternidade
5.3.1 Adoção ou guarda judicial.
5.3.2 Aborto espontâneo
5.3.3 Parto antecipado
5.3.4 Falecimento da mãe.
5.3.5 Falecimento do bebê
5.3.6 Duração da licença-maternidade
5.3.6.1 Salário-maternidade.
5.4 Licença paternidade.
5.4.1 Licença paternidade de 20 dias
5.5 Feriados
5.6 Intervalos para repousos e alimentação
5.6.1 Intervalo interjornada
5.6.2 Intervalo intrajornada
5.7 Interrupção e suspenção do contrato de trabalho.
5.7.1 Interrupção do contrato de trabalho.
5.7.2 Suspenção do contrato de trabalho
6 Rescisão do contrato de trabalho
6.1 Pontos com que se preocupar
6.2 A rescisão do contrato de trabalho
6.2.1 Prazo para pagamento da rescisão contratual
6.2.2 Os termos da rescisão de contrato de trabalho
6.2.3 Aviso prévio
6.2.4 Valores a serem pagos
6.2.4.1 Horas extras.
6.2.4.2 Férias vencidas
6.2.4.3 Férias proporcionais
6.2.4.4 13o salário proporcional
6.2.4.5 Multa do FGTS
6.3 Formas de rescisão contratual
6.3.1 Demissão com justa causa
6.3.1.1 Os direitos do empregado.
6.3.2 Rescisão por término do período contratual
6.3.3 Rescisão por iniciativa do empregado
6.3.4 Rescisão por iniciativa do empregador, sem justa causa
6.3.5 Rescisão por iniciativa do empregador, com justa causa
6.3.6 Rescisão por iniciativa do empregado, com justa causa (rescisão indireta)
6.3.7 Rescisão por culpa recíproca
6.3.8 Rescisão de comum acordo.
6.3.9 Rescisão por falecimento do empregado
6.3.9.1 Falecimento por acidente do trabalho.
6.3.10 Abandono de emprego.
6.3.10.1 O que é abandono de emprego
6.4 Os direitos do empregador
6.5 Seguro-Desemprego
6.6 Termo de quitação anual
7 As condições de saúde, sanitárias, e de conforto
7.1 Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional - PCMSO.
7.2 Programa de Gerenciamento de Riscos - PGR.
7.3 Perfil Profissiográfico Previdenciário - PPP
7.4 FAP (Fator Acidentário de Prevenção)
7.5 Refeitório para os funcionários
7.6 Sanitário para os funcionários.
7.6.1 Restrição a ida ao sanitário para os funcionários
7.7 Vestiário apropriado
7.8 Água potável
7.9 A CIPA no condomínio.
7.9.1 Brigadas de incêndio
LEGISLAÇÃO CONDOMINIAL COMENTADA
1 Considerações iniciais
2 Constituição Federal
3 Código Civil
3.1 Condomínio voluntário
3.2 Condomínio necessário
3.3 Condomínio edilício
3.4 Comentários ao Código Civil
3.4.1 Comentários ao condomínio edilício
3.4.2 Da administração do condomínio
3.4.3 Da extinção do condomínio
3.4.4 Quóruns
3.4.5 Especificação de quórum
4 Código de Processo Civil
4.1 O peticionamento eletrônico com o Código de Processo Civil
4.2 Indicação de endereço eletrônico
4.3 Validade das informações prestadas pelos tribunais
4.4 Permitido o peticionamento em papel.
4.5 Publicação no Diário de Justiça Eletrônico
4.6 Prazo contado em dobro
4.7 Citação por meio eletrônico
4.8 Intimação por meio eletrônico
4.9 Exigência de cadastro nos tribunais por empresas
4.10 Audiência de conciliação ou de mediação
4.11 Ata notarial
4.12 Fotografia digital e mensagem eletrônica impressa
4.13 Força probante do documento eletrônico
4.14 Leilão judicial eletrônico
4.15 Mandado de levantamento.
4.16 Porte de remessa e de retorno.
4.17 Agravo de instrumento eletrônico
4.18 Comprovação de dissídio jurisprudencial - Recursos extraordinário e especial
4.19 Embargos de divergência
4.20 Ordem cronológica de julgamento e o processo eletrônico
5 Lei do Condomínio em Edificações (Lei 4.591/64)
5.1 A Lei 4.591/64 e sua história
5.2 Surge o Código Civil de
5.3 O Código Civil revogou a Lei 4.591/64?.
5.4 A Lei 4.591/64 comentada.
5.4.1 A convenção de condomínio
5.4.2 As despesas do condomínio
5.4.3 Do seguro, do incêndio, da demolição e da reconstrução obrigatória
5.4.4 Utilização da edificação ou do conjunto de edificações.
5.4.5 Da administração do condomínio
5.4.6 Da assembleia geral
6 Lei de Locação dos Imóveis Urbanos (Lei 8.245/91)
7 Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73).
8 Código Penal (Decreto-lei 2.848/40)
9 Lei das Contravenções Penais (Decreto-lei 3.688/41)
10 Código de Trânsito (Lei 9.503/97)
11 Lei do Bem de Família (Lei 8.009/90)
12 Legislação Trabalhista (Lei 2.757/56)
13 Terceirização de mão de obra (Lei 6.019/74)
14 Consumo hídrico individualizado (Lei 13.312/16)
15 Cerca eletrificada ou energizada (Lei 13.477/17)
16 Ar-condicionado (Lei 13.589/18)
17 Banheiros destinados ao público (Lei 13.647/18)
18 Acessibilidade no condomínio (Lei 10.098/00).
18.1 Regulamentação da Lei de Acessibilidade (Decreto 5.296/04)
19 Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei 13.146/15)
19.1 Regulamentação do Estatuto da Pessoa com Deficiência (Decreto 9.451/18)
20 Estatuto da Pessoa Idosa (Lei 0.741/03)
21 Lei Antifumo (Lei 9.294/96).
21.1 Lei Antifumo de São Paulo (Lei 13.541/09)
22 Vale-transporte (Lei 7.418/85)
22.1 Vale alimentação.
22.2 Vale-refeição
23 A Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/18)
24 Normas Técnicas da ABNT
24.1 NBR 16280.
24.1.1 Reformas nas áreas privativas.
24.1.2 Reformas nas áreas comuns
24.2 NBR
24.3 NBR
25 Documentos internos do condomínio
25.1 Decisões assemblares
25.2 Atritos com as leis
26 As obras nos condomínios
26.1 Peculiaridades
26.2 Obras necessárias, úteis e voluptuárias
26.3 A legalidade da obra
26.4 A Norma NBR 16280.
26.4.1 Responsabilidade
26.4.2 Custos das obras no condomínio
26.4.3 Infrações
26.5 Conclusão
27 Garagens em condomínios
27.1 Carro maior que a vaga
27.2 Utilização diversa ao permitido
27.3 Carro e moto ou bicicleta na mesma vaga.
27.4 Controle de acesso
27.5 Falta de vagas para todos
27.6 Sorteio de vagas
27.6.1 Permanentes ou rotativas
27.6.2 Tipos de sorteio
27.6.3 Depois da assembleia
27.7 Responsabilidade do morador
27.8 Otimização de vagas.
27.9 Inadimplentes
27.10 Convocação da assembleia
27.11 Portadores de necessidades especiais
27.12 Danos em veículos
27.13 Roubos e furtos em garagens
27.14 Lavagem de veículos
27.15 Entrada e saída 24 horas.
27.16 Utilização da garagem por visitantes
27.17 Locação a terceiros.
27.17.1 O parágrafo 1o do artigo 1.
27.17.2 Sublocação
IVAN HORCAIO
Advogado, professor e palestrante com mais de 20 anos de atuação nas áreas do Direito Condominial e Direito Imobiliário, é autor de mais de 12 obras jurídicas, atuando junto a condomínios, administradoras de condomínios e imobiliárias, também sendo procurado como síndico profi ssional, área em que atua com o suporte de profi ssionais qualifi cados e com vasta experiência condominial. É criador e professor dos dois mais completos cursos de formação e reciclagem de síndicos, tendo já preparado inúmeros profi ssionais na área em todo Brasil.a
